实探 | 逆袭坂田VS沉默龙华，150万买三房，刚需宠爱谁？
文/温姑娘
坂田与龙华，实则一路之隔。这次[乐居探春行]增加了一个布吉在售新盘。亮点均是在售、以准现房为主。150万首付几乎可以通杀到刚需三房。
相同价格可以买到市区老破大，但是更建议向坂田、龙华等新房看齐。原因简单，老破大除非有学位支持，否则随着时间迁移，有钱人迁出，租客迁入，租客对社区关心程度不高，整个居住品质难以维持，未来接手的新刚需看不上，难以有更好的溢价空间，尤其是高层的老小区，几乎没有旧改的可能性。
整个龙岗GDP7成以上来自坂田，坂田赚的钱一直拿到建设龙岗中心城，但自身却基础配套落后，这也让不少坂田人不满。龙华自打立区以来，就如同坐了火箭般高飞。但以龙岗区今年的规划来看，重点在于坂田片区项目的推进。所以不用担心，够好的你，失去的，都会加倍的补回来的。
坂田最宜居综合体
大族云峰
项目位于坂雪岗大道与永香路的交汇处，总占地面积约5.8万㎡，总建筑面积约43万㎡，项目分两期开发，一期由4栋住宅及1栋写字楼组成，3、5、6栋为商品房，4栋为人才保障房，10栋为写字楼。
目前入市销售为一期产品，全部为准现房发售。项目二期正在开发建设中，入市时间待定。户型为93-166平三到4+1房。毛坯交楼，均价5.6万/平。
交通
项目所处的位置位于坂雪岗大道与永香路的交汇处，南至永香路，北至中兴路，东至坂雪岗大道，西至虎山路。
项目所在坂田南片区距离福田中心区仅一山之隔，未来坂银通道开通后，坂田对接福田的距离将大大缩短。
离项目最近的地铁5号线坂田站，步行约8分钟到达；项目西侧步行10分钟可到达在建中的地铁10号线雅园站，预计2020年开通；另外项目拥有三横五纵的道路交通：三横为布龙路、南坪快速，吉华路，能快速连接福田及南山；五纵为坂银通道、五和大道、坂雪岗大道、梅观高速、清平高速。
最新销售状态
持续销售，目前140㎡与166㎡大户型货量不多，130㎡是项目主打户型，约300余套。
92-93㎡是项目的最小户型，户型实用，100余套货量。项目为全现楼发售，加上项目自身所在的区域位置，未来潜力值得期待。
主推户型
项目一期住宅共764套，面积段主要为93-166的3-5房，分别是93㎡（3房两厅一卫）、104㎡（3房两厅两卫）、140㎡（4房两厅两卫）和166㎡（4+1房两厅两卫；多功能区可改为房间）。
亮点
1.地段：龙岗政府斥资千亿元重点打造43.76平方公里世界级科技CBD——坂雪岗科技城，目前坂雪岗科技城已上升成为深圳“十三五”规划的六个重大产业之首；
2.配套：去年9月相当于三个福田COCO Park体量的雅宝星河COCO Park即将开业，将与项目自带的4.3万㎡集中体验式商业MALL一起满足您一站式吃、喝、玩、乐购物体验；
3.医疗：自带片区最大的2000㎡社区健康中心，片区还在建一所的三甲医院---吉华人民医院，预计将于2019年12月竣工，规划超3000张床位；
5.学校：项目配带一所2400㎡的9班幼儿园（二期规划），以及九年制公立学校坂田实验学校（已开学），弥补了片区十二年一站式教育资源的空白；
周边拥有9所幼儿园，4所小学，2所九年一贯制学校（宏扬学校、深圳实验新城学校），2所高中（深圳科学高中，中国第一所科学高中）；
4.现状：坂田是深圳的高新科技产业重镇，税收重要片区，坂田街道在2017年实现工业总产值近5700亿元，占龙岗区70%以上，且GDP增速高达12.3%，远超全市GDP增速8.8%。每一个以高科技为主的城市区域，其片区的房价也是占据区域高位；
6.旧改：片区集中了全市最多的旧改土地，总旧改面积高达2120万㎡，相当于三个福田CBD的体量；
7.项目：总建筑面积约43万㎡，是坂田南片区内唯一可售的集商业、住宅、写字楼于一体的大型综合体项目；
8.品质：楼间距大（3#与6#楼间距最小83m最大98米、横向楼间距达250米）一期项目整体车位比高达1：1.17。
楼评（仅一家之言，不构成买房建议）
买房先挑片区，再挑社区，最后看房源。坂田无论是目前经济发展、未来产业规划还是旧改推动，先天的地理环境决定了它是龙岗区最值得关注的片区。近市区、有产业、有人才、有旧改、等配套起来。未来价值与龙华中心区相当，因为区域小，配套与产业集中。地铁与配套一旦全线打通，现在龙华中心区的价格就是明天坂田的参照。
大族云峰对面为坂田市政配套用地，分别为图书馆、博物馆。项目步行1000米即达距离深圳市中心最近的一片原始生态林——银湖山郊野公园，还有南坑水库、正坑水库、南山水库等3大水库资源。项目周边商业住宅区成熟，道路规划齐整宽敞，绿化与市政配套齐集，现在来看是坂田最为宜居的综合体没错。
坂田最霸气综合体
佳兆业城市广场
项目介绍
佳兆业城市广场，占地面积约32万平方米，总建筑面积约180万平方米，依托周边高技术产业园，佳兆业城市广场物业形态丰富，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身的大型都市综合体。
自带54班九年制学校，2个幼儿园、2个3000平米高端会所、恒温泳池、沙滩泳池、万豪旗下五星酒店、15万平米综合商业MALL。
在售六期
占地面积: 17608㎡
建筑面积：153333.79㎡
容积率:5.83
梯户比: 13梯34户
产权: 40（2013-2053）
车位: 502个(1:0.6) (地下3层 )
户数: 办公462 套；平层公寓370套
总层高：180米，6.17. 28F为避难层
7-30F 为Loft办公(4.5米)
31- 41F为平层公寓（3.3米）
沙盘图
楼
交通
未来项目与地铁10号线岗头站接驳——10号线路全长约29.9公里，经福田、龙华、龙岗三大区域，共设车站24座，其中换乘站8座，预计2020年通车。其中【岗头站】、【雪象站】与项目接驳。
最新销售状态
六期持续销售状态。
目前小户型剩下60余套。
220-270平的办公产品暂未有销售数据。
价格
均价4.5万/㎡
主推户型
48-90㎡办公产品买一层送一层
45-90㎡平层公寓
亮点
1.地段：坂田——国际化中轴新城：作为深圳中部综合组团成员，坂田占据深圳城市中轴线核心位置，与龙华同属于深圳 “金三角”地带，中心区外拓的第一站。深圳中心的北拓，势必推动坂田基础设施、公共服务的快速完善。
2.配套：自带54班九年制学校，三个幼儿园、2个3000平米高端会所、恒温泳池、沙滩泳池、万豪旗下五星酒店、15万平米综合商业MALL。不次于地王大厦的楼高，270米高的星级酒店！
随着天安云谷规划的25万㎡商业逐步兑现，以及本项目约8.71万㎡集中商业体量的供应，超35万㎡商业配套集群。
3.医疗：片区在建一所的三甲医院---吉华人民医院，预计将于2019年12月竣工，规划超3000张床位；
4.旧改：片区集中了全市最多的旧改土地，总旧改面积高达2120万㎡，相当于三个福田CBD的体量。
楼评（仅一家之言，不构成买房建议）
目前在深圳已知100万㎡+项目共约25个，坂田、龙华、蛇口是最密集的区域。其中，在售100万㎡+项目共12个，坂田占了4个；
天安云谷总体量289万㎡，当前坂田最大综合体，星河WORLD160万㎡、信义·嘉御山110万㎡，以及佳兆业城市广场。超大体量综合体的优势就不再累赘，足够大的体量是实现生活一站式体验大前提条件。
若周边有直接的产业集群效应则更加有利于大型综合体住宅类产品的价格体现。项目所在的位置与周边天安云谷、华为、新天下、康冠、元征等10多家高新科技名企，拥有285家国家级高新技术企业，47家年产值过亿级企业以及26家上市公司扎根进驻。这已经是最直接的利好，再加上周边旧改的直接推动。且价格仍然存在一此定的空间，最霸气综合体非它莫属。
项目介绍
钧濠集团90年代曾在深圳南山开发陶然居以及钧濠 MIX Park附近的布吉开发有德福花园、德福广场和德福中心等。钧濠·MIX Park位于龙岗布吉街道西环路与南环中路交汇处。于2018年12月28日开盘，展示中心及样板间开放中。
项目占地面积约2.3万㎡，规划总建面约18万㎡，规划打造集住宅、商业、办公和商务公寓于一体的城市综合体，其30-60平米的商务公寓、80-138平米的住宅、50-73平米的SOHO办公产品。
沙盘图
交通
位于布吉街道西环路与南环中路交汇处，周边环绕清平高速等四条城市主干线，毗邻3、5地铁线，同时作为17号线（规划中）地铁上盖物业，可直抵罗湖，未来周边还将坐享布吉百万旧改红利。
最新销售状态
持续在售。规划有地下四层车库(车位比1:1.3)、地面两层商业、三栋办公与公寓、两栋在售住宅，共计房源280套。交房时间预计2020年10月份。
价格
均价5.4万/平。
一次性付款98折、按揭99折，按揭最多可做20年，可公积金贷款，精装修交楼，精装标准3000元/平米，当前成交精装标准全送，预计2020年10月份交付，按折扣算下来，并减去精装修，实际已经低到4.7万左右了。
现场算价：
主推户型
目前共有三种户型：建筑面积约87㎡3房、建筑面积约98㎡3房、建筑面积约139㎡4房。使用率高达近80%，每层2梯5户，四房位置最好，南北通透。
亮点
1.地段：以招商中环、深业车城等项目为代表的“笋岗-清水河”国际消费中心在十三五规划为被列为全市16个重点推进的城市发展单元之一，以深圳东部高新区的定位与深圳湾总部基地、宝安中心区等同列，在“笋岗-清水河”规划范围内将集结众多品牌开发商，以红岭路为轴打造一条约3.6公里的红岭北创新金融产业带，钧濠MIX PARK作为红岭路的外溢承接区与深圳东站经济与交通的覆盖圈，将有效实现物业价值与潜力。
2.配套：项目自身为综合体，周边有文博宫、文体公园、银湖山脉
3.学校：德兴小学、龙园中学、布吉中学
4.品质：精装标准3000元/平米，能量瓷砖，可有效清除甲醛
楼评（仅一家之言，不构成买房建议）
布吉，对于上车房而言，价格十分有诱惑力，也是早年罗湖的发家带动了布吉成熟。但恰恰就是因为过于成熟，所以现在旧改成为重要的指望。其地理位置与坂田、龙华一样，位于二线关边缘，适合在罗湖、福田的上班族，承受不起CBD高房价，又不想远离市中心，布吉也是刚需的一大选择。
项目介绍
本项目位于民治大道和民乐路交汇处。由深国际和万科携手打造的高端商业综合体项目，总占地约9.6万㎡，总建面48.6万㎡，分三期开发，包括住宅，商业，办公，公寓等多种业态。
自北向南分别是一期，二期，三期。即将推售的是一期，占地3.1万㎡，建筑面积18.8万㎡，共833套，为市面上稀缺的78和96㎡的三房。
均价：58800元/㎡
户型：两种户型，78㎡跟97㎡，都是三房，其中97㎡分横厅、竖厅两种
梯户比：3梯6户和2梯5户
装修：万科最新梦享家2.0设计（另外收费300元/㎡）
学区：潜龙学校（九年一贯制）
商业：项目自带约3.5万㎡商业
沙盘图
交通
项目位于民治大道与民乐路的交汇处，多维交通连线。
4号线白石龙站距离项目约900米，1个站到深圳北站。在建中的6号线规划有梅林关站。
以南坪快速、梅观路、北环大道为主动脉，交织全城半小时的极速路网。驾车至市民中心8公里。
最新销售状态
目前展示中心已开放，在布吉万科麓城美好生活馆，交房时间预计2020年10月交房。装修价格300元/㎡。国土局批了3000元/㎡，目前搞优惠是300元/㎡，另外特别说明是选装，客户不要可以不要的。
价格
建面均价 : 58800元/㎡
现场算价：78平C座2402，折后总价约492万，首付约150万，单价约6.3万/㎡；
96平竖厅D座1205，折后总价约592万，首付178万，单价约6.2万/㎡；
96平横厅D座901，折后总价约609万，首付约183万，单价约6.3万/㎡；
主推户型
78㎡三房
96㎡横厅
两种面积三种户型：78㎡和96㎡横厅和竖厅。
97㎡都是东南朝向；78㎡都是西南朝向。A,B座是3梯6户，31层楼高，C-E座是2梯5户，30层楼高。
亮点
1.地段：龙华新区将投入近2000亿将北站商务区打造成国际会客厅，规划总建设规模950万平方，未来将拥有约60栋商务办公楼，星级及以上酒店约6-9个，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，政府计划引进20-30家大型企业总部及上市公司。片区的未来值得期待。未来将是深圳继前海、后海总部基地以后的重要商务中心。
2.配套：3.5万㎡自有商业，本项目一期配套商业4000平米，二期配套商业1000平米，三期3.5万平米集中式商业，将由开发商专门的商业管理运营公司进行招商规划和统一管理。
8大成熟商业配套，生活区坐享8大成熟品牌商业配套，步行到达星河cococity，上河坊。车行一站汇聚中航九方、缤果空间、优越时代广场、绿景佐邻商业、八号仓、红山6979艺术购物公园、中海锦城商业等8大购物中心，商业配套完善，超越南山，比肩福田中心。
3.学校：目前，一期、二期小学、初中学区划分为潜龙学校。三期学区划分小学为潜龙学校，初中为共享学区玉龙学校和深圳外国语龙华分校。项目一期地块规划有4800㎡的18班幼儿园用地，二期地块红线附近规划有一所公立小学。
潜龙学校规划为42个教学班，1700多名师生，2017年中考八大录取排名，在龙华区排名第五。
4.周边：4.5平方公里生态水库仅一路之隔，绿谷、水库景观尽收眼底。周边更有白石龙公园，大脑壳山等。
5.品质：万科2.0精装标准交楼，细节设计到位，品质和居住性较好。
楼评
片区潜力不用多说，龙华近几年表现亮眼。万科和风轩所在板块拥有多个高端社区，有低密度生态豪宅如熙园山院、圣莫丽斯、水榭山等目前二手房的房价已达约10-12万/㎡。也有万科金域华府、龙光玖龙玺、星河盛世、等高端住宅社区，目前优质二手房价已达约7-9万/㎡。
片区交通便利，但项目距离地铁仍有一段距离。环境宜居，配套成熟。万科以这样的价格入市，市场普遍觉得是受限价以及为二三期腾出空间。目前价格以龙华民治核心地段来看，价格较有吸引力。
编者语：最近不少朋友来问首付130-180之间，市区楼梯房与龙华坂田布吉怎么选？
折中算150万买龙华肯定就是小面积，坂田就面积稍大且可能是毛坯，距离而言，在物理空间相差不大，但在市政层面还是有差别。
想住得舒服，选择坂田，但是想博一个未来与潜力的话可以挑龙华，但挑龙华，地铁是基本配套，远离了中心区，还不如选坂田。
对于布吉，选择的主观性太强，要么就是喜欢超级大社区像万科麓城一样的，要么就是想同样价格要换更大的房。但是买房，还是希望先挑区域、再挑社区，最后挑户型。
最后就是，你的购买需求一定要为他人考虑，那样才有更多的接盘者。如果只考虑自己，那接盘侠只能是你自己。因为你不可能在一套房住到天荒地老，尤其在深圳。
扫码加群
了解深圳楼市风向
局长在这里等你
（备注公司+姓名）
点击"阅读原文" ，复习粤港澳大湾区3万字规划纲要